Het regeerakkoord wenst de mogelijkheden rond de zonevreemde functiewijzingen te actualiseren. Er wordt hiervoor expliciet verwezen naar het geurkader. Het moet als landbouwer-op-rust mogelijk blijven om de voormalige bedrijfswoning om te zetten naar een particuliere woning. Echter, de wetgever wenst de vergunning te koppelen aan kwaliteitseisen om het ruimtebeslag in agrarisch gebied terug te dringen én om zone-eigen activiteiten te beschermen. Welke impact heeft dit op het appeltje voor de dorst van onze gepensioneerde landbouwers? En hoe zal het Departement Omgeving hiermee omgaan?
Er is een arsenaal aan redenen waarom een landbouwer op vandaag zijn eigendom uit de landbouw wenst te halen. Vaak betreft het een kleinere, oudere site waar de landbouwer in pensioen gaat of nog enkele jaren buitenshuis wenst te werken. Hoewel deze over een woonrecht beschikt, moet er naar de toekomst gekeken worden. Zij vragen dan ook een functiewijziging aan.
De realiteit leert ons dat dit geen evidentie is. In een overzicht aangeleverd door Minister Brouns, bleek dat het Departement Omgeving actief omgevingsvergunningsaanvragen opvolgt. Hoewel zij zelf geen advies geeft, gebruikt zij het (vaak negatief) advies van het Agentschap Landbouw en Zeevisserij om in beroep te gaan. Waar in 2019 er 6 beroepschriften werden ingediend door het Departement, waren het er 695 in 2024. Meer specifiek, in 402 vergunde dossiers met een negatief advies van Landbouw en Zeevisserij, diende het Departement Omgeving in 2019 maar 3 beroepschriften in. In 606 vergunde dossiers in 2024, ging het Departement Omgeving 229 keer in beroep.
Het verschil met de particulier, die sedert het Decreet op de Ruimtelijke Ordening van 1999 geniet van een resem basisrechten, is dan ook groot.
Zowel in het regeerakkoord, als in de vergadering van 28 januari 2025 in de Commissie voor Leefmilieu, Natuur en Ruimtelijke Ordening, wordt duidelijk gesteld dat er een evenwicht moet gezocht worden tussen de zone-eigen activiteiten van de landbouwer en de zekerheid voor de bewoner van een ‘landelijke’ woning. Een landelijke woning mag een vergunningsaanvraag van een nabijgelegen veehouder niet beletten. Vaak is het de overschrijding van de geurgrenswaarden die een nieuwe vergunning de strop omdoet.
Het lijkt dat er wel een onderscheid gemaakt zal worden tussen de voormalige bedrijfswoning en de bijgebouwen. Waar er duidelijk wordt gesteld dat er rechtszekerheid moet zijn voor de woning, wordt er voor de bijgebouwen terughoudendheid aan de dag gelegd. Het verkleinen van zowel de oppervlakte als de bebouwing op de particuliere site lijkt een belangrijk punt. Aan de functiewijziging voor bijgebouwen zullen kwalitatieve eisen en voorwaarden gekoppeld worden. Bij het bepalen van de last bij een functiewijziging wordt reeds ingezet op sloop en ontharding. Dit komt bij het regeerakkoord nog meer op de voorgrond.
Op heden zit de particuliere bewoner, zonder het te willen, in het vaarwater van de actieve veehouder. Door het aanpassen van de wetgeving kan zekerheid gegeven worden én aan ‘nieuwe’ zonevreemde woningen én aan de actieve landbouwers in de nabije omgeving. Echter lijkt een grondige herwaardering van het bestaande gebouwenpatrimonium op de voormalige landbouwsite vereist. Wat de gevolgen zullen zijn voor het agrarisch gebied, gekarakteriseerd door U-vormige en vierkantshoeves en rijk aan (bouwkundig) erfgoed, zal enkel de toekomst uitwijzen.
Zit je nog met vragen? Aarzel niet om één van onze adviseurs te contacteren.
Contacteer ons voor meer info.
Auteur: Geertrui Persoons
Stel je voor je woont op een rustige plek in agrarisch gebied. Je woning is zonevreemd. De kinderen zijn het huis uit en je overweegt om in een deel van de vrijgekomen ruimte een B&B onder te brengen. Maar wat komt er allemaal kijken bij het oprichten van deze B&B?
Wie in het agrarisch gebied wil wonen en daarvoor een voormalige landbouwbedrijf aankoopt maar zelf geen land-of tuinbouwbedrijf zal uitbaten moet voorafgaand een zonevreemde functiewijziging aanvragen. Dit kan een zonevreemde functiewijziging van landbouw naar zuiver wonen zijn, maar dit kan ook naar andere functie zijn zoals paardenhouderij, manege, dierenartspraktijk, logies,..
Het bereiken van de voordeur van jouw woning lijkt een vanzelfsprekendheid. De regelgeving rondom het aanleggen van verharding maakt dit soms minder eenvoudig dan gedacht.
