Wie in het agrarisch gebied wil wonen en daarvoor een voormalige landbouwbedrijf aankoopt maar zelf geen land-of tuinbouwbedrijf zal uitbaten moet voorafgaand een zonevreemde functiewijziging aanvragen. Dit kan een zonevreemde functiewijziging van landbouw naar zuiver wonen zijn, maar dit kan ook naar andere functie zijn zoals paardenhouderij, manege, dierenartspraktijk, logies,..
Deze limitatieve lijst zit vervat in het Besluit van de Vlaamse Regering omtrent de Toelaatbare Zonevreemde Functiewijzigingen. Dit besluit vermeld ook dat er aan bepaalde generieke voorwaarden voldaan moet zijn om een functiewijziging te kunnen toestaan. Deze voorwaarden staan vervat in Artikel 4.4.23 uit de VCRO en bepalen dat de gebouwen waarop de aanvraag betrekking heeft:
De derde voorwaarde zorgde tot voor kort voor veel probleemsituaties. Het is namelijk zo dat sinds enkele jaren er een strengere interpretatie is gekomen van de zonevreemde wetgeving. Tot daarvoor werden zonevreemde functiewijzigingen naar wonen quasi nooit aangevraagd en mocht een particulier in een landbouwbedrijfswoning gaan wonen om vervolgens eventueel een verbouwing/herbouw van de woning(bijgebouwen) te vragen op basis van de zonevreemde basisrechten. Dat leidde tot de situatie waarbij personen reeds een bedrijfswoning betrekken zonder de correcte functie te hebben aangevraagd.
Wou men deze situatie rechtzetten (= regulariseren) liep men vast op de voorwaarde van het hoofdzakelijk vergund zijn van de gebouwen. De definitie van “hoofzakelijk vergund” uit de VCRO is namelijk het volgende:
7° hoofdzakelijk vergund: een vergunningstoestand, waarbij voor de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen geldt dat: a) bedrijven en hun constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien de voor een normale bedrijfsvoering noodzakelijke constructies vergund of vergund geacht zijn, ook wat de functie betreft,b) overige constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien ten minste negentig procent van het bruto-bouwvolume van de constructie, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft;
Deze definitie stelt dat dus dat de aanwezige functie nog moet overeenkomen met de vergunde functie, wat in het voorbeeld hierboven niet meer het geval is. De vergunde functie is namelijk “landbouw” (daar het oorspronkelijk vergund is als landbouwbedrijf) terwijl de bestaande aanwezige functie “wonen” is (daar het goed bewoond wordt door een niet-landbouwer). Als gevolg hiervan voldoet men niet aan de generieke voorwaarden voor een functiewijziging en kan die niet worden verleend. Mensen die zich in dergelijke situatie bevonden konden ook geen gebruik meer maken van de zonevreemde basisrechten om bijvoorbeeld hun woning te verbouwen/herbouwen. In principe kon er voor dergelijke sites geen enkele vergunning meer verleend worden, tenzij men eerst terugkeerde naar de landbouwfunctie.
Op 17 mei 2024 bekrachtigde de Vlaamse Regering het zogenaamde Verzameldecreet Omgeving, wat in werking trad op 20 juli 2024. Door dit decreet worden 22 verschillende wetten/decreten gewijzigd, o.a. ook de VCRO. Artikel 4.4.23 krijgt een bijkomende bepaling:
“Bij de beoordeling van de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 1°, c), wordt, voor wat de functie betreft, de laatst vergunde of vergund geachte functie als uitgangspunt genomen.”
Met andere woorden dient de vergunningverlenende overheid enkel rekening te houden met de laatst vergund functie en niet met de aanwezige functie. Er wordt hierdoor dus een regularisatiemogelijkheid voorzien voor zonevreemde functiewijzigingen bij reeds gerealiseerde functiewijzigingen.
Let bij een aanvraag tot een zonevreemde functiewijziging wel nog steeds op het volgende: zoals bij elke vergunningsaanvraag dient er bij een zonevreemde functiewijziging niet enkel een toetsing te gebeuren aan de wettelijke bepalingen, zoals hierboven beschreven, maar ook een toetsing aan de goede ruimtelijke ordening. Dat betekent dat de vergunningverlenende overheid moet nagaan of deze zonevreemde functiewijziging wel ruimtelijke past in zijn onmiddellijke omgeving én de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven niet in gedrang komt. Dit laatste werd eveneens expliciet aan de VCRO toegevoegd door het inwerkingtreden van het verzameldecreet.
Bij de mogelijke aankoop van pand waarbij een zonevreemde functiewijziging noodzakelijk zal zijn laat u zich daarom best, op voorhand, correct informeren naar de mogelijkheden toe.
Ik wens meer info
Het bereiken van de voordeur van jouw woning lijkt een vanzelfsprekendheid. De regelgeving rondom het aanleggen van verharding maakt dit soms minder eenvoudig dan gedacht.
Wanneer de pensioenleeftijd nadert, is het van belang om even stil te staan bij uw noden en wensen met betrekking tot uw woning. De kostprijs van een rusthuis kent de afgelopen jaren een grote stijging, waardoor de Belg de opties afweegt om zo lang als mogelijk ‘thuis’ te kunnen blijven wonen.
Lasten zijn verplichtingen die een overheid bij het verlenen van een omgevingsvergunning aan een aanvrager kan opleggen in natura of als financiële last. De verplichting om lasten op te leggen wordt opgelegd door het Instrumentendecreet.
