Wat is zonevreemd wonen?

We zijn allemaal graag bezig met onze woon-, leef- en buitenruimte. We stemmen deze zo veel mogelijk af op onze wensen en noden, maar ook op de omgeving. De plaats waar we wonen en leven, kiezen we eveneens bij voorkeur zelf. Mensen die graag buiten bezig zijn, kiezen dikwijls bewust voor een woning op het platteland, uit de drukte, waar er nog ruimte is om je woning en tuin écht vorm te geven. Soms hoor je dan verhalen over mensen die in een zonevreemde woning wonen. Maar wat is dat eigenlijk, zonevreemd wonen, en heeft dit gevolgen voor je eigen situatie? 


​Zonevreemd is niet gelijk aan illegaal

In de jaren ‘90 kwam de afbraak van illegale woningen heel dikwijls in het nieuws. Toen ontstond ook de verwarring tussen zonevreemde en illegale woningen. Toch is er een fundamenteel verschil: illegale woningen en constructies zijn gebouwen ZONDER stedenbouwkundige vergunning. Legale zonevreemde woningen zijn woningen die misschien wel in een ander gebied liggen dan waar ze in het ideale geval thuishoren, maar die wel perfect stedenbouwkundig vergund zijn. Maar omdat veel van de woningen die in de jaren ‘90 geviseerd werden, zonevreemd én illegaal waren, is de verwarring tussen beide termen ontstaan. In dit artikel hebben we het enkel over zonevreemde legale woningen.


De theorie ivm. zonevreemd wonen

Volgens de definitie is een onroerend goed zonevreemd wanneer het ‘volgens het geldende plan niet in de juiste bestemming ligt.’ Die geldende plannen zijn de gewestplannen, de bijzondere plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen, die door de overheid opgemaakt werden en worden. Deze verdelen het Vlaamse grondgebied grosso modo in woongebieden, agrarische gebieden, industriegebieden en recreatiegebieden. Er zijn echter nog heel wat verfijningen van deze hoofdgebieden, en regiogebonden nuances. Die gebieden geven aan waar je met een bepaalde activiteit best gevestigd bent. Landbouwbedrijven kunnen zich best vestigen in agrarisch gebied, milieubelastende industrieën in industriegebied, en woonfuncties horen bij voorkeur thuis in woongebied.


Zonevreemd wonen in de praktijk

Spijtig genoeg is de ruimtelijke ordening in Vlaanderen in de praktijk toch enigszins anders georganiseerd. Hoewel de eerste indeling in gewestplannen al dateert van 1972, waren er ook toen al historische situaties waardoor bedrijven bijvoorbeeld ineens in woongebied bleken te liggen, en woningen in landbouwgebied.

Bovendien kunnen gebouwen ook evolueren van zone-eigen naar zonevreemd. Een gekend voorbeeld ter verduidelijking: in agrarisch gebied woont een landbouwerskoppel op een boerderij. Het gezin is sinds jaren landbouwer in hoofdberoep, en baat op de boerderij en in de omgeving, haar landbouwactiviteiten uit. Het koppel wordt ouder, de kinderen gaan het huis uit en niemand neemt de activiteiten van het landbouwbedrijf op die plaats over. De man en de vrouw beslissen hun boerderij te verkopen en dichter bij het dorp te gaan wonen, in een kleiner huis of appartement. Een jong koppel koopt de boerderij, met de bedoeling er te gaan wonen en een aantal paarden te houden. Maar zij zijn geen landbouwer in hoofdberoep. Op dat moment wordt de boerderij zonevreemd want de landbouwfunctie is niet meer aanwezig op het bedrijf. Paarden houden wordt immers door de band genomen, niet aanzien als een landbouwactiviteit, tenzij je kan aantonen dat je met paarden fokken een volwaardig jaarinkomen kan genereren.


De gevolgen van zonevreemd wonen

Nemen we de verkochte boerderij opnieuw als voorbeeld. Het jonge koppel kan perfect in deze boerderij wonen en alle stallingen en andere gebouwen, die al vergund waren, blijven gebruiken. Willen ze het woongedeelte verbouwen en uitbreiden, dan zijn ze wel beperkt tot 1.000 m³ totale woning. Ze kunnen dus niet zomaar hun woning uitbreiden. Willen ze een bed & breakfast installeren in de oude stallen? Dan kan dat via de aanvraag van een functiewijziging. Willen ze echter een nieuw gebouw zetten voor deze B&B, dan is dit niet haalbaar, want zonevreemde volume-uitbreidingen zijn uitgesloten. Bestaande volumes kunnen ver- en herbouwd worden zolang ze vergungd en niet verkrot zijn.

Was dit jonge koppel wel landbouwer in hoofdberoep geweest, dan hadden ze wel gemakkelijker kunnen uitbreiden. Ze hadden bijvoorbeeld een nieuwe loods kunnen bouwen, of een nieuwe stal, indien dat nodig was in het kader van hun landbouwactiviteit. Als particulier of hobbyboer zijn ze gehouden aan de bestaande bebouwing, die gelukkig in de meeste gevallen wel vrij uitgebreid is bij een bestaand landbouwbedrijf.


In de praktijk blijkt dat oude landbouwbedrijven gebruikt worden voor allerhande nieuwe activiteiten:

  • paardenhouderij

  • Bed & Breakfast

  • restaurant

  • privé-wellness

Wanneer je zulke plannen hebt, informeer je dan altijd heel goed vooraf! Lokaal kunnen er immers nog andere reglementeringen gelden, die de mogelijkheden toch weer beperken. Zo zijn er bijvoorbeeld ook bepaalde landbouwgebieden waarin aan natuurbescherming gedaan wordt, waardoor de mogelijkheden op die plaats beperkt zijn. Dat weet je toch best vooraf!

Wanneer je van plan bent een bestaand onroerend goed te kopen, ga dan ook altijd goed na of alles wel degelijk vergund is. Dikwijls zijn bijvoorbeeld het hoofdgebouw en de grote constructies wel vergund, maar zijn er achteraf heel wat uitbreidingen en aanbouwen gebeurd, die niet vergund zijn. Wil je daar dan een nieuwe activiteit opstarten, dan kan je wel eens tegen een ‘njet’ van de gemeente aanlopen. Je weet dus best vooraf welke gebouwen vergund zijn en welke niet.


Zonevreemde gebouwen komen in alle gebieden voor, niet enkel in agrarisch gebied.

Zo liggen er heel wat kleine KMO’s in woongebied en is de plaatselijke overheid niet altijd even happig om die activiteiten te laten voortzetten. Zorg er dus voor dat je de mogelijkheden goed kent, vooraleer je een gebouw koopt. Er zijn zeker mogelijkheden voor zonevreemde gebouwen, maar je moet de randvoorwaarden wel goed kennen.


Contacteer DLV wanneer je zelf vragen hebt over zonevreemd wonen.

DEEL DIT BERICHT:

Recente projecten

Nieuwsbrief agro Inschrijven
Nieuwsbrief voor paardenhouders Inschrijven